Primeiro e segundo leilão na alienação fiduciária: entenda a lógica

Na alienação fiduciária, o imóvel retomado pelo banco vai primeiro a um leilão público e, se ninguém oferecer o valor mínimo exigido, vai a um segundo leilão com um mínimo diferente. Essa sequência está no art. 27 da Lei 9.514/1997, e o valor mínimo de cada leilão é informado no edital.

Entender essa lógica ajuda a decidir em qual momento vale a pena dar lance, quanto de concorrência esperar e quais riscos continuam existindo em qualquer das duas datas. As regras de lance mínimo foram alteradas pela Lei 14.711/2023, por isso não confie em valores que você leu em textos antigos: a referência é sempre o edital do imóvel que você está analisando.

Como o imóvel chega ao leilão

No financiamento com alienação fiduciária, o imóvel fica em nome do credor (normalmente um banco) até a quitação. O comprador usa o imóvel, mas a propriedade plena só passa para ele quando termina de pagar.

Quando o devedor deixa de pagar e não quita os atrasados no prazo dado pelo cartório (a chamada purgação da mora), a propriedade se consolida em nome do credor (art. 26 da Lei 9.514/1997). A partir daí, a lei obriga o credor a promover leilão público para vender o imóvel (art. 27).

Ou seja: o banco não pode simplesmente ficar com o imóvel sem antes oferecê-lo em leilão. É daí que vêm os dois leilões.

Por que existem dois leilões

A lógica é equilibrar dois interesses: o do devedor, que quer que o imóvel seja vendido pelo melhor preço possível, e o do credor, que precisa recuperar o dinheiro emprestado.

• Primeiro leilão: o lance mínimo parte de uma referência mais alta, ligada ao valor do imóvel. A ideia é dar a chance de vender por um preço mais próximo do mercado.
• Segundo leilão: se ninguém cobrir o mínimo do primeiro, acontece o segundo, com lance mínimo em outra referência, definida pela lei e informada no edital.

Os critérios exatos de cada mínimo estão no art. 27 da Lei 9.514/1997, com a redação dada pela Lei 14.711/2023. Na prática, você não precisa decorar a lei: basta localizar no edital o valor mínimo de cada leilão e as datas.

O que muda para quem compra em cada leilão

Ponto	Primeiro leilão	Segundo leilão
Lance mínimo	Referência mais alta, informada no edital	Referência diferente, informada no edital
Concorrência	Costuma ser menor, porque o preço exigido é maior	Costuma ser maior, porque atrai quem espera preço menor
Chance de o imóvel nem chegar lá	Não se aplica	Existe: se houver lance no primeiro, não há segundo
Direito de preferência do devedor	Existe até a data do segundo leilão	Existe até a data do segundo leilão
Riscos de ocupação e estado do imóvel	Iguais	Iguais

Um erro comum é tratar o segundo leilão como garantia de pechincha. Ele pode ter disputa acirrada, e o preço final pode subir bem acima do mínimo. Outro erro é ignorar o primeiro leilão: às vezes o mínimo já é compatível com o que você aceita pagar, e dar lance antes pode evitar a disputa.

O direito de preferência do devedor

A lei garante ao devedor fiduciante o direito de preferência para readquirir o imóvel até a data do segundo leilão, pagando a dívida e os encargos previstos em lei. Essa regra foi incluída no art. 27 da Lei 9.514/1997 pela Lei 13.465/2017.

Para você, que quer comprar, isso significa que o leilão pode ser suspenso ou cancelado se o ex-devedor exercer esse direito a tempo. Por isso:

• não conte com o imóvel antes de o leilão acontecer de fato;
• não faça gastos antecipados (reforma planejada, mudança, contratação de serviços) antes da arrematação confirmada;
• acompanhe o site do leiloeiro até o horário do leilão, porque lotes podem ser retirados.

Imóvel ocupado: o que acontece depois da arrematação

Muitos imóveis de alienação fiduciária ainda estão ocupados pelo ex-devedor. A lei traz duas ferramentas para quem arremata:

1. Taxa de ocupação: o ocupante deve pagar ao credor ou ao arrematante uma taxa de ocupação de 1% ao mês sobre o valor de referência previsto na lei, desde a consolidação ou arrematação até a desocupação (art. 37-A).
2. Reintegração de posse: o arrematante pode pedir reintegração de posse, com liminar para desocupação em 60 dias, desde que comprovada a consolidação (art. 30).

Na prática, a desocupação pode levar mais tempo do que o prazo da liminar, porque depende do andamento do processo e de eventual resistência. Inclua no seu planejamento custos com advogado e o tempo sem uso do imóvel. Para aprofundar esse ponto, veja o post sobre riscos de imóvel ocupado em leilão.

Checklist antes de dar lance em qualquer dos dois leilões

• Valor mínimo e data de cada leilão, conforme o edital.
• Comissão do leiloeiro: costuma ser 5%, mas confira o percentual.
• Situação de ocupação declarada no edital.
• Quem paga débitos de condomínio e IPTU anteriores. Dívida de condomínio acompanha o imóvel (Código Civil, art. 1.345), então veja se o edital atribui essa conta a você.
• Certidão de matrícula atualizada, para confirmar a consolidação e verificar outros ônus.
• ITBI do município e custos de registro. A propriedade só passa para você com o registro no Cartório de Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245).
• Condições de pagamento: à vista, parcelado ou com financiamento, se o vendedor aceitar.

Exemplo hipotético de decisão

Digamos que o primeiro leilão de um apartamento tenha mínimo de R$ 300.000 e o segundo, R$ 200.000. Você calculou que só compensa pagar até R$ 250.000 de lance, já contando os outros custos. Nesse caso, não faz sentido dar lance no primeiro. No segundo, você entra com o limite de R$ 250.000 definido de antemão e para quando a disputa passar disso.

Perguntas frequentes

Se houver lance no primeiro leilão, existe segundo leilão?

Não. O segundo leilão só acontece se não houver lance que alcance o mínimo do primeiro. Por isso, esperar o segundo pode significar perder o imóvel.

Quais são os valores mínimos do primeiro e do segundo leilão?

Os critérios estão no art. 27 da Lei 9.514/1997 e foram alterados pela Lei 14.711/2023. O valor exato de cada leilão aparece no edital do imóvel.

O ex-dono pode recuperar o imóvel depois que eu der lance?

O devedor tem direito de preferência para readquirir o imóvel até a data do segundo leilão. Por isso, o lote pode ser suspenso ou retirado antes da disputa.

O imóvel de alienação fiduciária vem desocupado?

Não necessariamente. O edital informa a situação conhecida. Se estiver ocupado, cabe pedido de reintegração de posse e cobrança de taxa de ocupação.

A lógica dos dois leilões é previsível, mas os detalhes mudam de imóvel para imóvel. Leia o edital, confirme os mínimos e os custos e defina seu limite antes da disputa. No Leiloário, você encontra imóveis em leilão de bancos e leiloeiros e pode criar alertas para acompanhar as datas.