Imóvel ocupado em leilão: riscos, custos e como sair do outro lado

"Imóvel ocupado. Desocupação por conta do arrematante." Essa frase aparece em boa parte dos editais de leilão de imóveis. Ela explica por que muitos lotes têm lances bem abaixo do mercado e também por que tanta gente se arrepende depois de arrematar.

Comprar imóvel ocupado não é proibido nem necessariamente ruim. Mas é outro tipo de negócio: você compra o imóvel e um problema a resolver. Veja como avaliar esse problema antes de dar o lance.

Quem pode estar no imóvel

A estratégia depende de quem está lá dentro:

• Antigo dono (devedor): situação mais comum. Pode sair por acordo ou resistir até a ordem judicial.
• Inquilino do antigo dono: tem proteção da Lei do Inquilinato. Em regra, o novo dono pode denunciar a locação com 90 dias para desocupação, salvo contrato por prazo determinado com cláusula de vigência averbada na matrícula.
• Parentes ou terceiros sem contrato: a saída costuma ser por acordo ou ação de imissão ou reintegração na posse.
• Ocupação irregular ou invasão: exige mais tempo e cuidado, especialmente quando há muitas famílias.

Vá ao endereço antes do leilão e tente descobrir quem mora lá. Porteiro, zelador e vizinhos costumam saber mais que o edital.

Os riscos concretos

Tempo. O mais comum é o prazo. Entre arrematar, pagar, registrar e desocupar, podem se passar meses. Se houver resistência ou recurso, mais ainda. Durante esse tempo, você paga condomínio e IPTU de um imóvel que não usa.

Estado de conservação desconhecido. Você não entra antes de comprar. O imóvel pode precisar de reforma pesada. Quem sai contrariado às vezes leva louças, metais, portas e até fiação.

Custo jurídico. Advogado, custas do processo, oficial de justiça, chaveiro e, em alguns casos, mudança e depósito dos bens do ocupante.

Desgaste pessoal. Negociar com uma família que está perdendo a casa é difícil. Tenha isso em mente antes de decidir.

Como funciona a desocupação

Acordo

É o caminho mais rápido na maioria dos casos. Você ou seu advogado procuram o ocupante e propõem uma data de saída, muitas vezes com uma ajuda de custo para a mudança.

Cuidados:

• Faça tudo por escrito, com data, valor e condições
• Pague a ajuda de custo só na entrega das chaves, com vistoria
• Registre o estado do imóvel com fotos e vídeo na entrega
• Se possível, homologue o acordo no processo

Leilão judicial: imissão na posse

No leilão judicial, depois da arrematação, você pede ao próprio juiz do processo a expedição do mandado de imissão na posse. O oficial de justiça intima o ocupante a sair e, se necessário, cumpre a ordem com apoio de força policial. Como é no mesmo processo, costuma ser mais simples do que abrir uma ação nova.

Leilão de banco: reintegração de posse

No imóvel retomado por alienação fiduciária, a Lei 9.514/1997 (art. 30) garante ao arrematante a reintegração de posse, com liminar para desocupação em 60 dias. É uma ação própria, com advogado e custas. O antigo devedor que continua no imóvel também deve taxa de ocupação de 1% ao mês sobre o valor de referência do imóvel, o que ajuda na negociação, mesmo que nem sempre seja fácil receber.

Quanto custa: exemplo

Exemplo hipotético de um apartamento ocupado pelo antigo dono, arrematado em leilão de banco:

Item	Valor
Honorários do advogado para a reintegração	R$ 5.000
Custas iniciais do processo (variam por estado)	R$ 1.200
Ajuda de custo para mudança, por acordo	R$ 6.000
Chaveiro e troca de fechaduras	R$ 600
Condomínio e IPTU durante 6 meses sem usar (R$ 850/mês)	R$ 5.100
Total da desocupação	R$ 17.900

Some isso ao lance, à comissão, ao ITBI, ao registro e à reforma. Só então compare com o valor de mercado.

Quando o desconto compensa

Não há regra fixa, mas algumas perguntas ajudam:

• O desconto sobre o valor de mercado cobre com folga os custos de desocupação, reforma e tempo parado?
• Você tem dinheiro para manter o imóvel por um ano sem usá-lo?
• Você precisa morar nele em data certa? Se sim, imóvel ocupado provavelmente não é para você.
• Há sinais de disputa judicial séria, como ação do antigo dono questionando a execução?

Se as respostas deixarem dúvida, prefira imóveis desocupados, mesmo com desconto menor.

Checklist antes do lance

• Visitei o endereço e sei quem ocupa o imóvel
• Pesquisei processos em nome do antigo dono no tribunal do estado
• Li no edital quem paga desocupação e débitos
• Tenho advogado de confiança para acionar logo depois do arremate
• Reservei dinheiro para desocupação, reforma e meses de condomínio e IPTU
• Calculei o negócio considerando pelo menos seis meses até a posse

O que não fazer

• Trocar a fechadura ou entrar no imóvel sem ordem judicial ou acordo. Isso pode gerar problema criminal e civil para você.
• Cortar água ou luz para forçar a saída.
• Fazer acordo verbal e pagar antes da entrega das chaves.
• Ameaçar ou pressionar o ocupante. Negocie com respeito e com prazo claro.

Imóvel ocupado é um risco que se calcula. Quem faz a conta com números reais, e não com o melhor cenário, sabe quando o lance faz sentido.

No Leiloário, a situação de ocupação aparece em cada lote quando o edital informa. Veja os imóveis em leilão e use os filtros para comparar.