Ação de imissão na posse: quando é preciso e como funciona

Imissão na posse é o pedido feito à Justiça por quem já é dono do imóvel, ou tem o título que dá direito a ele, mas nunca teve a posse, porque outra pessoa está lá dentro. No leilão, ela é necessária quando você arremata um imóvel ocupado e o ocupante não sai por acordo.

O ponto central é este: arrematar e registrar não coloca você automaticamente dentro do imóvel. A propriedade é uma coisa; a posse, ou seja, o uso efetivo, é outra. Se o antigo dono, um parente ou um inquilino continua morando lá, é preciso um caminho para desocupar, e esse caminho tem prazo e custo.

Veja quando a imissão na posse entra em cena, como ela se diferencia da reintegração de posse prevista para o leilão de banco e o que você deve prever antes do lance.

Propriedade e posse não são a mesma coisa

Pelo Código Civil (art. 1.245), a propriedade do imóvel só passa para você com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. No leilão judicial, esse título é a carta de arrematação; no leilão de banco, a escritura ou contrato de venda.

Mas o registro diz quem é o dono, não quem está usando. Se o imóvel está ocupado, você pode ser o proprietário registrado e mesmo assim não conseguir entrar. É aí que a imissão na posse, ou a reintegração, conforme o caso, se torna necessária.

Quando você vai precisar dela

Os cenários mais comuns são:

• Imóvel ocupado pelo executado (o devedor do processo) que não aceita sair.
• Ocupado por parentes ou terceiros sem contrato, que alegam algum direito de ficar.
• Ocupado por inquilino, situação que exige análise do contrato de locação e do caso por um advogado.
• Ocupação "não verificada" no edital, em que você só descobre a situação depois de arrematar.

Se o imóvel está desocupado e as chaves são entregues, não há por que pedir nada. E, mesmo ocupado, muitas desocupações se resolvem por acordo. Para entender os riscos desse cenário de forma mais ampla, veja o guia sobre imóvel ocupado em leilão.

Leilão judicial x leilão de banco: o caminho muda

Ponto	Leilão judicial	Leilão de banco (alienação fiduciária)
Título do arrematante	Carta de arrematação (CPC, art. 901)	Escritura ou contrato de venda
Onde pedir a posse	Em regra, no próprio processo em que o bem foi vendido	Ação própria; a Lei 9.514/1997 prevê reintegração de posse
Previsão de liminar	Depende do caso e do juiz	Liminar para desocupação em 60 dias, comprovada a consolidação (art. 30)
Taxa pela ocupação	Depende do caso	Taxa de ocupação de 1% ao mês sobre o valor de referência da lei (art. 37-A)

No leilão judicial, é comum o arrematante pedir ao juiz do próprio processo a ordem para entrar no imóvel, o que costuma ser mais simples do que abrir uma ação nova. No leilão de banco, a Lei 9.514/1997 dá ao credor, ao cessionário ou ao arrematante o direito de pedir reintegração de posse, com liminar para desocupação em 60 dias. O nome da ação e a estratégia exata dependem do caso e devem ser definidos por um advogado.

Como funciona, passo a passo

O roteiro varia conforme o tipo de leilão, mas costuma seguir esta ordem:

1. Pagar o preço e as despesas do arremate no prazo do edital.
2. Obter o título: auto e carta de arrematação no leilão judicial; escritura ou contrato no leilão de banco.
3. Tentar o acordo com o ocupante, de preferência por escrito, com data de saída e condições claras.
4. Contratar advogado para fazer o pedido judicial, se o acordo não sair.
5. Aguardar a decisão e o cumprimento da ordem por oficial de justiça, que pode envolver prazo para saída voluntária.
6. Receber o imóvel, conferir o estado, trocar fechaduras e registrar tudo com fotos.

Durante esse período, você já pode estar pagando condomínio, IPTU e o custo do dinheiro parado. É por isso que ocupação é um item de custo, não só de incômodo.

Acordo costuma valer a pena

Oferecer ajuda de mudança ou um prazo razoável para o ocupante sair pode sair mais barato e mais rápido do que o processo. Faça o acordo por escrito, com assinatura, e só pague mediante a entrega das chaves.

Quanto custa e como prever no seu cálculo

Não existe valor fixo. Os gastos mais comuns são honorários de advogado, custas judiciais, eventual mudança ou guarda de bens, troca de fechaduras e reparos. Some também o tempo em que o imóvel não gera renda.

Exemplo hipotético: você arremata um apartamento por R$ 180.000 e estima 8 meses até a desocupação, com condomínio e IPTU de R$ 700 por mês que ficam com você nesse período. Só essas contas somam R$ 5.600 (8 x R$ 700). Somando R$ 6.000 de honorários, supostos neste exemplo, o custo da ocupação chega a R$ 11.600, sem contar reparos. Leve números assim para a sua planilha de custo total do arremate.

O que conferir no edital antes do lance

• Situação de ocupação: "ocupado", "desocupado" ou "não verificado".
• Se o edital atribui a desocupação ao arrematante e se o vendedor oferece algum apoio.
• Se há menção a locação, comodato ou outro direito de terceiros.
• No leilão de banco, se a consolidação da propriedade está registrada na matrícula.
• No leilão judicial, se o processo tem recursos ou discussões pendentes sobre o imóvel.
• Quem paga condomínio e IPTU até a entrega do imóvel.

Perguntas frequentes

Preciso de advogado para pedir imissão na posse?

Sim. É um pedido judicial e exige advogado. Ele também avalia se o caso pede imissão, reintegração ou outra medida.

Posso trocar a fechadura e entrar por conta própria?

Não faça isso com o imóvel ocupado. Retirar alguém à força, sem ordem judicial, pode gerar problemas legais para você. Use o acordo ou a via judicial.

No leilão de banco, quanto tempo a lei prevê para a desocupação?

A Lei 9.514/1997 (art. 30) prevê liminar para desocupação em 60 dias, desde que comprovada a consolidação. O tempo real até a entrega depende do andamento do processo.

O ocupante precisa pagar algo enquanto não sai?

No leilão de banco, a lei prevê taxa de ocupação de 1% ao mês sobre o valor de referência (art. 37-A), devida ao credor ou ao arrematante. Cobrá-la na prática depende do caso.

Antes de arrematar imóvel ocupado, confira no edital a situação de ocupação e as responsabilidades do comprador, e inclua prazo e custos de desocupação no seu cálculo. Se preferir menos risco, priorize lotes informados como desocupados ao buscar imóveis em leilão no Leiloário.