Direito de preferência do ex-dono no leilão de imóvel
No leilão de imóvel retomado por alienação fiduciária, o ex-dono tem direito de preferência para readquirir o bem até a data do segundo leilão, pagando a dívida e os encargos previstos em lei.
Por Equipe editorial do Leiloário · 15/10/2026 · 5 min de leitura
No leilão de imóvel retomado por banco com alienação fiduciária, o antigo dono (o devedor) tem direito de preferência para readquirir o imóvel até a data do segundo leilão, pagando a dívida e os encargos previstos em lei. Essa regra está no art. 27 da Lei 9.514/1997, incluída pela Lei 13.465/2017. No leilão judicial, o mecanismo parecido é a remição da execução, em que o devedor paga a dívida antes de o bem ser adjudicado ou alienado.
Para quem compra, isso significa que existe uma janela em que o negócio ainda pode não se concretizar por um motivo que não depende de você. Conhecer essa janela ajuda a planejar o dinheiro, o tempo e as expectativas.
Como funciona a preferência na alienação fiduciária
No financiamento com alienação fiduciária, o imóvel fica em nome do banco até a quitação. Quando o comprador para de pagar e não quita os atrasados (a chamada purgação da mora), a propriedade se consolida em nome do banco (Lei 9.514/1997, art. 26). Depois disso, o banco deve levar o imóvel a leilão público: primeiro leilão e, se não houver lance suficiente, segundo leilão (art. 27).
Entre a consolidação e o segundo leilão, o ex-dono ainda pode exercer a preferência. A sequência, de forma simplificada:
- O devedor deixa de pagar e não purga a mora.
- A propriedade é consolidada em nome do banco.
- O banco publica o edital com as datas do primeiro e do segundo leilão.
- Até a data do segundo leilão, o ex-dono pode readquirir o imóvel pagando o que a lei exige.
- Se ele não exercer a preferência, o imóvel é vendido a quem der o lance vencedor, conforme as regras de cada leilão.
As regras de lance mínimo de cada leilão foram alteradas pela Lei 14.711/2023. O valor mínimo do primeiro e do segundo leilão aparece no edital; é ali que você deve conferir.
O que isso muda para quem quer dar lance
O direito de preferência não impede você de participar. Mas traz três consequências práticas:
- Incerteza até o segundo leilão. Enquanto a janela está aberta, o imóvel pode sair da disputa se o ex-dono pagar.
- Tempo e esforço de análise. Você pode estudar matrícula, visitar a região e calcular custos e, no fim, o lote ser retirado.
- Dinheiro reservado. Se você separou recursos para aquele lote, eles ficam comprometidos até a definição.
O edital costuma explicar como o banco trata a preferência e o que acontece com lances e valores eventualmente pagos se ela for exercida. Como essas regras variam, leia com atenção e pergunte ao leiloeiro por escrito se não estiver claro.
Remição no leilão judicial: a regra equivalente
No leilão judicial, o devedor pode remir a execução: pagar ou consignar a dívida atualizada, com juros, custas e honorários, antes de o bem ser adjudicado ou alienado (CPC, art. 826). Quando isso acontece, a execução termina e o leilão perde o objeto.
Depois que o auto de arrematação é assinado pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação é considerada perfeita, acabada e irretratável (CPC, art. 903). Ainda assim, a lei prevê hipóteses de invalidade, ineficácia ou resolução, como preço vil e falta de pagamento do preço ou da caução. Se você tiver dúvida sobre o andamento do processo, consulte um advogado.
Comparativo rápido
| Ponto | Alienação fiduciária (banco) | Leilão judicial |
|---|---|---|
| Nome do mecanismo | Direito de preferência | Remição da execução |
| Base legal | Lei 9.514/1997, art. 27 | CPC, art. 826 |
| Até quando | Até a data do segundo leilão | Antes de o bem ser adjudicado ou alienado |
| O que o devedor paga | Dívida e encargos previstos em lei | Dívida atualizada, juros, custas e honorários |
| Onde conferir detalhes | Edital do banco | Edital e processo judicial |
Como se proteger na prática
- Leia a seção do edital que trata de preferência, cancelamento e devolução de valores.
- Confira a matrícula para ver se a consolidação da propriedade em nome do banco foi registrada.
- Acompanhe o processo, no caso judicial, para saber se há pedido de remição, acordo ou recurso.
- Não assuma compromissos (reforma contratada, venda prometida, mudança) antes de o negócio estar definido.
- Prefira não depender de um único lote. Ter alternativas reduz a frustração se a venda for cancelada.
Exemplo hipotético: você separa R$ 150.000 para um apartamento que vai a primeiro leilão. Se não houver lance suficiente, o imóvel segue para o segundo leilão. Até essa data, o ex-dono pode exercer a preferência. Se ele fizer isso, seus R$ 150.000 continuam com você, mas o tempo gasto na análise não volta. Por isso, planeje seu calendário contando com essa possibilidade.
Por que a regra existe
A preferência dá ao devedor uma última chance de manter o imóvel, desde que pague o que deve. Para o banco, o objetivo do leilão é recuperar o crédito, e o pagamento pelo ex-dono também cumpre esse papel. Para o comprador, é um risco de "perder" o lote, não de perder dinheiro, desde que as regras de devolução estejam claras no edital.
Entender essa lógica ajuda a avaliar melhor os leilões de banco. Para ver as diferenças gerais entre os dois tipos, leia nosso comparativo entre leilão judicial ou extrajudicial.
Perguntas frequentes
O ex-dono pode recomprar o imóvel depois que eu arrematar?
Na alienação fiduciária, a preferência vale até a data do segundo leilão. Como isso se aplica ao seu lote e o que acontece com o seu lance estão no edital; confira antes de participar.
Se o ex-dono exercer a preferência, eu perco dinheiro?
O edital deve dizer como ficam valores eventualmente pagos. Leia essa parte com atenção e peça esclarecimento ao leiloeiro por escrito.
A remição pode acontecer depois do auto de arrematação?
A remição deve ocorrer antes de o bem ser adjudicado ou alienado. Com o auto assinado, a arrematação é considerada perfeita, acabada e irretratável, salvo as hipóteses previstas no CPC.
Onde vejo se a propriedade já foi consolidada no banco?
Na certidão de matrícula do imóvel, pedida ao Cartório de Registro de Imóveis.
A preferência do ex-dono é uma regra de proteção ao devedor que o comprador precisa conhecer, não temer. Leia o edital, confira a matrícula e, quando estiver pronto, acompanhe os imóveis em leilão no Leiloário com alertas para não perder novas oportunidades.
Fontes oficiais
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