Certidões de débito do imóvel: como pedir antes do lance

Antes de dar lance em um imóvel de leilão, peça três documentos: a certidão de matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis, a certidão de débitos de IPTU e taxas na prefeitura e a declaração de débitos de condomínio na administradora ou com o síndico. Depois, compare cada dívida encontrada com o que o edital diz sobre quem paga. É esse cruzamento que mostra quanto o imóvel vai custar de verdade.

As certidões não servem só para descobrir dívidas. Elas mostram quem é o dono, se há outras penhoras, se a construção está averbada e se o imóvel tem alguma situação especial, como terreno de marinha ou área rural. Um lance bem calculado começa com esse papel na mão, não com o valor de avaliação.

Em resumo

• Matrícula atualizada (cartório), certidão de IPTU (prefeitura) e declaração de condomínio (administradora) são o mínimo.
• Em leilão judicial, IPTU e tributos do imóvel em regra se sub-rogam no preço (CTN, art. 130, parágrafo único); condomínio depende do edital.
• Para imóvel rural, some CCIR, ITR e CAR; para imóvel no litoral, verifique a SPU.
• Transforme os débitos que ficam com você em desconto no seu teto de lance.

Passo a passo: quais certidões pedir e onde

1. Certidão de matrícula atualizada (inteiro teor ou de ônus reais). Peça ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel; muitos cartórios atendem pedidos pela internet. Use o número da matrícula que aparece no edital. Mostra proprietário, hipotecas, alienação fiduciária, penhoras, indisponibilidades e averbações de construção.
2. Certidão de débitos imobiliários (IPTU e taxas). Peça à prefeitura, em geral pelo site, com a inscrição imobiliária do imóvel. Se o edital não informar a inscrição, a matrícula ou o próprio processo costumam ajudar a encontrá-la.
3. Declaração de débitos condominiais. Peça à administradora ou ao síndico. Nem sempre eles fornecem a terceiros sem justificativa; explique que você é interessado no leilão e informe o lote. Se não fornecerem, procure no processo, porque o condomínio muitas vezes se manifesta nos autos.
4. Consulta ao processo (leilão judicial). Veja nos autos se há cálculo de débitos, manifestações da prefeitura e do condomínio, outras penhoras e recursos pendentes.
5. Certidões do proprietário ou executado. Distribuidores cíveis, trabalhistas e federais ajudam a medir se há outras execuções que podem disputar o imóvel ou questionar a venda. Em leilão de banco, isso pesa menos; em leilão judicial, pesa mais.
6. Casos especiais. Imóvel rural: CCIR (INCRA), ITR (Receita Federal) e CAR. Imóvel em terreno de marinha: situação e débitos perante a Secretaria do Patrimônio da União. Consumo de água, luz e gás: pergunte às concessionárias como tratam débitos anteriores e a troca de titularidade.

O que cada certidão revela e quem costuma pagar

Documento	Onde pedir	O que revela	Quem paga o débito, em regra
Matrícula atualizada	Cartório de Registro de Imóveis	Dono, ônus, penhoras, averbações	Ônus e cancelamentos: conforme edital e decisão judicial
Débitos de IPTU e taxas	Prefeitura	Tributos em aberto	Judicial: sub-rogam no preço (CTN, art. 130, parágrafo único), salvo regra do edital; banco e Caixa: conforme regras de venda
Declaração de condomínio	Administradora ou síndico	Cotas atrasadas, acordos, ações de cobrança	Acompanha o imóvel (Código Civil, art. 1.345); edital define se sai do preço
Processo judicial	Consulta processual do tribunal	Cálculos, recursos, outras penhoras	Informativo: orienta o risco
Certidões rurais (CCIR, ITR, CAR)	INCRA, Receita Federal, órgão ambiental	Cadastro, imposto e situação ambiental	Conforme edital
Situação na SPU	Secretaria do Patrimônio da União	Foro, taxa de ocupação, laudêmio	Conforme edital e regras da União

A coluna da direita é onde muita gente erra. Um mesmo débito pode ser pago com o preço em um leilão e ficar com o arrematante em outro. Nos imóveis da Caixa, por exemplo, custos e responsabilidades por condomínio e IPTU estão nas regras de venda de cada imóvel. Leia sempre.

Na prática: um exemplo

Exemplo hipotético: você está de olho em um apartamento em leilão judicial e decidiu que não quer gastar mais de R$ 200.000 no total, incluindo tudo. As certidões mostram:

• IPTU atrasado de R$ 8.000: pelo edital, sub-roga no preço, ou seja, sai do valor do leilão.
• Condomínio atrasado de R$ 15.000: pelo edital, fica com o arrematante.
• Matrícula sem outras penhoras além da que originou o leilão.

Suponha comissão de 5% e ITBI de 3% sobre o lance (suposição do exemplo), registro estimado em R$ 3.000 e reforma estimada em R$ 10.000. Os custos fixos somam R$ 28.000 (condomínio, registro e reforma). Os custos proporcionais ao lance somam 8% dele (comissão e ITBI).

Conta	Valor
Teto total	R$ 200.000
Menos custos fixos (15.000 + 3.000 + 10.000)	R$ 172.000 disponíveis
Lance máximo (172.000 ÷ 1,08, arredondado para baixo)	R$ 159.000
Conferência: 159.000 + 5% (7.950) + 3% (4.770) + 28.000	R$ 199.720

Repare que o IPTU de R$ 8.000 não entrou na conta, porque o edital manda pagá-lo com o preço. Se o edital dissesse o contrário, seu lance máximo cairia para cerca de R$ 151.000 (172.000 − 8.000 = 164.000; 164.000 ÷ 1,08 ≈ 151.852). É a mesma certidão mudando seu lance em alguns milhares de reais. Se quiser aprofundar a planilha, veja como calcular o custo total do arremate.

Erros comuns

• Usar matrícula antiga. Uma certidão de meses atrás pode não mostrar uma penhora nova. Peça a atualizada, perto do leilão.
• Pedir IPTU pelo endereço errado. Imóveis em condomínio ou loteamento podem ter inscrições diferentes; confira a inscrição imobiliária.
• Aceitar "não temos essa informação" do condomínio. Procure nos autos ou faça sua estimativa conservadora pelo valor da cota vezes os meses em aberto.
• Presumir que tudo sub-roga no preço. A regra do CTN vale para tributos do imóvel; condomínio e outras despesas seguem o edital.
• Ignorar outras penhoras. Penhoras de outros processos na matrícula exigem entender como serão tratadas depois da venda.
• Deixar para pedir depois do lance. Aí a certidão só confirma o prejuízo.

Nossa recomendação

Na nossa leitura, pedir certidões é o trabalho mais barato e mais subestimado do leilão de imóvel. Custa pouco, leva alguns dias e muda diretamente o seu lance máximo. Recomendamos pedir matrícula, IPTU e condomínio para todo imóvel em que você pretende dar lance, e ler o processo sempre que o leilão for judicial. Se não houver tempo para isso antes da data do leilão, espere o próximo lote.

Não vale a pena seguir quando as certidões mostram dívidas que ficam com você e que somam uma fatia grande do valor de mercado, ou quando a matrícula tem penhoras e indisponibilidades que você não consegue entender. Nesses casos, ou você contrata um advogado para analisar, ou passa para outro imóvel. Veja também o passo a passo geral de como comprar imóvel em leilão.

Perguntas frequentes

Quanto tempo antes do leilão devo pedir as certidões?

Com antecedência suficiente para recebê-las e analisá-las antes da data do lance. A matrícula deve ser a mais recente possível, porque penhoras novas podem ser averbadas a qualquer momento.

Qualquer pessoa pode pedir a matrícula de um imóvel?

Em regra, sim: a certidão de matrícula é pedida ao cartório, mediante pagamento dos emolumentos. Você precisa do número da matrícula ou dos dados do imóvel.

O condomínio é obrigado a me informar a dívida?

Nem sempre fornece a terceiros. Se não fornecer, procure a informação no processo ou calcule uma estimativa conservadora.

Em leilão de banco, quem paga IPTU e condomínio atrasados?

Depende do edital ou das regras de venda. Em muitos leilões de banco e da Caixa, parte dessas despesas pode ficar com o comprador; confirme antes do lance.

A certidão negativa garante que não há dívida nenhuma?

Não. Ela mostra o que está registrado naquele órgão naquela data. Condomínio, consumo e débitos lançados depois não aparecem nela.

Leia o edital de novo com as certidões ao lado e só então defina seu lance. No Leiloário, você pode salvar os lotes em favoritos e criar alertas para acompanhar os imóveis enquanto reúne a documentação.