Due diligence
Investigação prévia de documentos, débitos, processos e condições físicas de um bem antes de dar lance, para identificar riscos e custos ocultos do arremate.
Due diligence é uma expressão em inglês usada no mercado para a investigação cuidadosa que se faz antes de fechar um negócio. Em leilões, significa checar tudo o que pode afetar o valor ou a segurança da compra antes de dar o primeiro lance. Como a regra geral é a venda no estado em que se encontra, esse trabalho é responsabilidade de quem compra.
Uma due diligence básica de imóvel em leilão costuma incluir:
- leitura completa do edital, com atenção a prazos, forma de pagamento, comissão e quem paga cada débito;
- certidão de matrícula atualizada, com ônus e averbações;
- consulta ao processo, no leilão judicial, para ver recursos, embargos e intimações;
- levantamento de débitos de IPTU e condomínio;
- verificação da ocupação e, se possível, visita ao local;
- estimativa de ITBI, registro, reforma e desocupação.
Para veículos e máquinas, a lista muda: consulta ao Detran, gravame, débitos, classificação de dano, quilometragem ou horímetro, visitação do lote e custos de retirada e transporte.
A due diligence não elimina o risco, mas transforma surpresas em números que você consegue pôr na conta. O resultado prático é um lance máximo: o valor acima do qual a compra deixa de valer a pena. Quando a análise encontra pontos jurídicos que você não domina, como ações sobre a propriedade ou ocupação complexa, vale consultar um advogado antes de participar.
Exemplo hipotético: na due diligence de uma casa em leilão, você descobre que o condomínio fechado tem uma dívida que o edital atribui ao arrematante e refaz a conta do lance máximo.
